Таинственный и непонятный счет эскроу. Как это будет работать

Таинственный и непонятный счет эскроу. Как это будет работать

Правительство приняло решение о новой схеме, видимо, порядком подустав от череды скандалов с «обанкротившимися» (то есть сами себя обанкротившими), и от необходимости уже на государственном уровне решать проблемы обманутых дольщиков. Правила в силу вступили, а вот как это будет работать – далеко не всем ясно.

Это странное слово «эскроу»

Итак – счет эскроу, от английского слова «escrow». В англо-американском праве так называется депонирование у третьего лица денежной суммы на имя другого лица с тем, чтобы она была выдана ему лишь после выполнения известного условия. Звучит сложно, поэтому разобраться в сложности толкования помогает наш экспет, адвокат, управляющий компанией "LOYS Калининград" Вадим Егулемов.

- Особенность данного механизма привлечения инвестиций от дольщиков заключается в том, что застройщик не сможет использовать денежные средства дольщиков вплоть до ввода строящегося жилого дома в эксплуатацию – даже на расходы, связанные со строительством, - разъяснил эксперт.

Это означает, что застройщик должен находить на само строительство либо собственные средства, либо брать займы у банков, либо искать инвестором для своих проектов.

Фактически деньги дольщиков, которые замораживаются в банке на эскроу-счете до окончания строительства, уже не являются финансированием стройки, а выступают некой финансовой гарантией для кредиторов застройщика, в действительности финансирующих стройку – гарантией того, что застройщик, закончив возведение дома, сможет рассчитаться по займам.

- Это изменение законодательства можно назвать революцией в правом регулировании данного института, и крайне любопытно, каким образом строительный рынок в конгломерате с кредитными организациями сможет сохранить привлекательность этого продукта для граждан, рассуждает Вадим Егулемов.

Главный вывод, важный для дольщиков: теперь застройщик не сможет проесть деньги дольщиков и бросить стройку на полпути. Денежные средства на эскроу-счетах застрахованы на 100 % суммы, размещенной на них (но не более 10 млн рублей), а информация о ходе строительства и проблемах застройщика станет более прозрачной и будет публиковаться в ЕГРН.

Как это будет работать

Стоит заметить, что пока далеко не все застройщики перешли на новую систему. Дело в том, что если жилой дом выполнен уже на 30% и более процентов, строительным компаниям разрешено завершать строительство по старой схеме, получая деньги от дольщиков напрямую.

А с новыми проектами идеальная картинка мира дольщика должна выглядеть следующим обрзом.

Вы решили купить жилье в новостройке и выбрали себе жилой комплекс, планировку, этаж и так далее. Вы вместе с представителем застройщика приходите в банк и открываете счет эскроу.

Вы заключаете трехсторонний договор с застройщиком и банком, в котором стороны прописывают условия сделки и передачи имущества.

Вы вносите на счет деньги, которые будут находиться здесь до выполнения условия – сдачи вашей квартиры в построенном доме и спокойно ждете срока, который назначен для получения жилья.

Компания достраивает дом, получает необходимые документы и передает вам ключи от вашей квартиры.


Банк, который пристально все это время следил за ходом работ, констатирует, что все оговоренные в договоре условия выполнены, и только после этого зайстройщик может забрать деньги с вашего счета эскроу. А вы тем временем готовитесь к переезду и новоселью. Если же застройщик рискует своей репутацией, и тормозит стройку, а то и бросает ее – покупатель может вернуть свои деньги.

Подводные камни новой системы

Во-первых, многие эксперты прогнозируют несколько особенностей развития событий. Первое, о чем заговорили сразу – возможное подорожание квадратного метра.

- Застройщик теперь не может использовать средства дольщиков на первоначальном этапе строительства. Это значит, что у застройщика нет мотивов снижать стоимость жилья на старте его возведения, - считает Вадим Егулемов. - Таким образом дельта в цене квадратного метра в начале стройки и после сдачи дома существенно сократится. Этому будет способствовать и необходимость в привлечении крупных инвестиций в кредитных организациях или у сторонних инвесторов – так называемое проектное финансирование. Ожидается, что это также увеличит стоимость «квадрата».

Кроме того (и этот процесс уже намечается) на рынке останется меньше застройщиков. Очевидно, что реформа приведет к исчезновению мелких и средних застройщиков, не способных привлечь проектное финансирование. Преимущество получат крупные застройщики с диверсифицированным бизнесом, способным изъять собственные средства из другого направления и самостоятельно профинансировать стройку.

Таинственный и непонятный счет эскроу. Как это будет работать

Не всякий банк уполномочен

Стоит обратить внимание и на то, что банки тоже бывают разной степени надежности. Поэтому правительство ввело еще одно ограничение.

- Эскроу-счета могут быть открыты только в уполномоченных банках, - рассказала ДОМОСТРОЙРФ представитель Центра регистрации недвижимости Анастасия Лукьянова.

Список коммерческих банков, которых Центробанк России уполномочил работать с новой системой долевого строительства, размещен на сайте Единого реестра застройщиков. По состоянию на 1 июня в перечне состоит 95 финансово-кредитных организаций. 

- Порядок государственной регистрации Договоров долевого участия с применением эскроу-счетов, как и перечень необходимых документов не поменялся. – отмечает Анастасия Лукьянова. -Если этот момент принципиален для вас при покупке жилья в строящемся доме, уточняйте у вашего застройщика! И учитывайте, что с переходом на эскроу-счета прогнозируется рост цен на первичное жилье.

Кстати, в Воронеже первый дом с использованием счетов эскроу был сдан в марте 2019 года. Его построил один из крупнейших застройщиков региона – компания.

Фото: рендер ЖК "Русский Авангард" Застройщик: Воронежская девелоперская компания (входит в ГК "Хамина")

При использовании материалов ссылка на www.domostroyrf.ru обязательна.

Наверх